辦理房屋貸款時，銀行幾乎都會要求設定「抵押權」，這個詞聽起來艱澀又專業，卻是每位購屋者、貸款人無法忽略的重要程序。你是否也曾在簽完房貸合約後，心中浮現疑問：「我到底押了什麼？對房子的權利會受影響嗎？」
其實，抵押權設定就是銀行為保障自身債權，要求你以名下不動產作擔保的一種登記行為。只要房貸尚未清償完畢，銀行便握有優先拍賣該房屋、清償債務的權利，但不會影響你的居住與使用權。對銀行而言，這是一道風險控管機制；對借款人來說，則是進入房貸世界的第一道門檻。
本篇文章將用最淺顯的語言，帶你一次搞懂什麼是抵押權、為什麼辦房貸一定要設定、有哪些登記方式與順位差異、實際流程與費用怎麼算，幫助你在貸款前後都能有清楚掌握，做出更安心的財務規劃。
一、為什麼房貸一定要定抵押權
你可能會問：「為什麼不能單純借錢買房，非要設定抵押權？」答案在於風險與信任的平衡。以下是房貸必須設定抵押權的三大原因：
1、降低銀行放貸風險
房屋貸款金額通常動輒數百萬甚至上千萬，對銀行而言是一筆風險不小的資金。如果借款人無力償還，銀行可能面臨重大損失。這時，抵押權的存在就如同一道保障機制，讓房屋成為擔保品，確保銀行在債務違約時享有優先清償權，能夠透過法院拍賣該不動產，優先取回貸出的款項，大幅降低放貸風險。
2、提高借款人貸款成功率
對購屋者來說，抵押權是取得貸款的關鍵通行證。有了房子作為擔保，銀行更願意提供高額貸款或較低的利率，讓你更容易實現購屋夢想。沒有抵押權，銀行可能要求更高信用條件或直接拒絕貸款。
3、保障雙方權益
抵押權不僅保護銀行，也間接保障借款人。透過明確的法律規範（如登記制度），你能清楚自己的權利義務，避免糾紛。
二、抵押權是什麼？兩種設定方式一次搞懂
抵押權主要分為兩種形式：普通抵押權與最高限額抵押權，兩者在適用情境與法律效果上有所不同：
1、普通抵押權：針對特定債務，金額已確定
普通抵押權是法律上最基本的抵押形式，僅用來擔保一筆特定的債務，如：金額、利率、還款年限都已確定的單一貸款。這種設定方式的彈性較低，無法動態加貸或循環使用。普通抵押權不需要填寫「債權確定日」，因為貸款條件一開始就寫得清清楚楚。如果日後你無法償還，債權人就能依法優先拍賣房產，拿回本金、利息、違約金等費用。
📌特點：
- 僅針對單筆特定債務
- 金額不可重複動用
- 如需增加貸款，須重新設定抵押權
2、最高限額抵押權：彈性高、可循環使用，是目前房貸主流設定
最高限額抵押權是目前銀行最常見的抵押設定方式，用來擔保未來可能發生的不特定債務，例如房貸本金、利息、違約金、帳管費等多項費用，均可納入擔保範圍。借款人與銀行會在設定時約定一個「最高擔保限額」，作為擔保的上限。
📌特點：
- 貸款彈性高，可用於未來加貸、轉增貸等需求。
- 無需重新設定抵押權即可再次動用額度，節省手續費與時間。
- 銀行幾乎全面採用此種設定方式，適用於多數房屋貸款。
| 分類 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
| 擔保範圍 | 限定某筆具體債權（如一筆房貸） | 擔保一定期間內所發生的所有債務總額 |
| 適用情況 | 一次性貸款、不再加貸 | 需要彈性動用額度、未來可能加貸或循環動用 |
| 能否加貸 | ❌ 需重新設定抵押 | ✅ 不需重新設定，動用額度內可自由加貸 |
| 銀行實務偏好 | 現今少見 | 市場主流、幾乎所有銀行皆採此模式 |
📌 目前房貸市場實務上幾乎清一色採用「最高限額抵押權」，原因在於其具備彈性加貸與整合貸款的便利性，對銀行與借款人來說都更具效率與保障。
3、設定哪一種抵押權比較好
對絕大多數民眾而言，最高限額抵押權更具彈性與未來加貸空間，幾乎是目前房屋貸款與二胎房貸的標準設定方式。除非你已確定這輩子不會再向銀行加貸或整合債務，否則選擇「最高限額抵押權」更符合資金規劃的彈性需求。
４、為什麼銀行多數選擇「最高限額抵押權」
雖然《民法》規定可以設定普通抵押權或最高限額抵押權，但在實務上，目前銀行幾乎一面倒傾向採用「最高限額抵押權」，原因主要有以下幾點：
- 方便未來加貸或借新還舊：使用最高限額抵押權後，借款人若有資金需求（例如裝潢、子女教育、整合債務），可在原有擔保框架下向銀行申請動用額度或再貸款，無須重新設定新抵押權或辦理繁瑣登記。
- 減少銀行權利受限的風險：若使用普通抵押權，擔保的僅限原始借款；若借款人後續再貸、增加額度或循環動用資金，銀行可能會失去優先受償順位。改用最高限額抵押權，就能一次涵蓋未來所有可能的債務動用情形。
- 利於彈性規劃貸款商品：許多理財型房貸、整合型信貸等商品設計本身就有「動用彈性」，銀行會視情況核發額度、允許多次借還，因此天然適合使用最高限額抵押權來搭配設定。
三、抵押權的設定順位
在辦理房屋貸款時，銀行通常會要求借款人以名下不動產作為擔保，並設定「抵押權」以保障債權安全。而在實務上，抵押權依照設定的時間與債權優先順序，可分為第一順位抵押權與第二順位抵押權，俗稱「一胎房貸」與「二胎房貸」。
第一順位抵押權（俗稱一胎房貸），是指房屋首次設定抵押權給債權人，通常就是購屋時向銀行申辦的房貸。這類貸款的特點是債權人擁有最優先的清償權利，若未來房屋遭拍賣，第一順位的銀行可優先拿回債權金額。因此，銀行在審核一胎房貸時，通常能提供較低利率與較長還款年限。
第二順位抵押權（俗稱二胎房貸），則是在房屋已有第一順位抵押的情況下，屋主因資金需求，進一步將房屋餘額價值再次設定抵押，向另一間銀行或融資公司借款。由於清償順序落後於第一順位，風險相對較高，因此利率通常較高，且審核條件也更嚴謹。但這類貸款對於短期資金調度、創業周轉或債務整合來說，是相對靈活的財務工具。
簡單來說，一胎房貸是大多數購屋者的第一筆貸款，而二胎房貸則是已有房貸者在不動產尚有價值的情況下，再次以房產進行融資。無論是哪一順位的設定，皆屬於不動產抵押的範疇，影響貸款條件、利率與清償順位。
四、抵押權設定登記流程
抵押權設定登記是房屋貸款的關鍵步驟，無論是一胎房貸、轉貸、二胎房貸或增貸，都需完成登記以確保銀行與借款人的權益。根據《民法》第860條，抵押權未登記不生效力。許多民眾對流程感到陌生，但只要掌握以下五大步驟，就能順利完成抵押權設定！
1、貸款核准後，確認抵押內容
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銀行核貸後，會根據貸款金額、利率及還款條件，擬定抵押內容，包括擔保範圍（本金、利息、違約金）、擔保金額及抵押順位。
2、雙方簽署抵押契約書
- 借款人與銀行需簽訂「抵押權設定契約書」，內容會載明貸款條件、抵押物標的、擔保範圍及限額等。
3、前往地政事務所辦理設定登記
- 銀行通常會委託代書或與借款人共同辦理（需要攜帶身分證、印鑑證書、土地建物權狀正本），將抵押權登記至房屋的謄本上，確立法律效力。
4、完成設定，抵押權登記於不動產謄本上
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登記完成，地政機關在房屋謄本上註記抵押權，顯示設定日期、抵押權人（銀行）、設定金額及順位，銀行收到抵押權狀。
5、貸款撥款作業
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取得地政核章文件後，銀行確認無誤，依合約撥款至指定帳戶。
五、抵押權設定費用與作業時間
許多申辦房屋貸款的民眾常會問：「抵押權設定到底要花多少錢？」其實，整體費用並不高，但仍有幾項關鍵支出需要注意，包含政府規費與代辦相關費用。以下為您簡單整理：
在辦理抵押權設定登記時，會產生以下兩項政府規費：
1、登記費（地政機關收取）
- 登記費依據設定金額按千分之一計算。
- 舉例：若您貸款設定金額為 300 萬元，登記費為：300萬×0.001=3,000元
2、書狀費（地政機關收取）
- 書狀費為每張 新台幣 80 元，通常只需一張。
3、代書費（由代辦業者或代書收取）
若您委由代書辦理抵押權設定登記，會另外產生代書費。金額依不同代辦單位而異，行情大約落在 5,000～20,000 元之間，有些銀行或貸款機構會提供代辦服務，費用可能包含在貸款手續費中，建議事先詢問清楚是否另計。
4、設定所需時間
- 由金融機構（如銀行）代辦：約 1天可完成登記
- 自行辦理：約需要3工作天
六、抵押權塗消流程，貸款還清後要記得辦！
當您房貸已還清，不論是期滿還款、提前清償或轉貸至他行，都需要主動辦理「抵押權塗銷登記」，將銀行設定在房屋上的抵押權正式移除，否則會影響日後出售或再次辦理貸款。
1、確認貸款已全部清償
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還清貸款後，向原貸款銀行索取「清償證明」與「塗銷同意書」等必要文件。
2、備齊塗銷登記文件
- 塗銷同意書
- 清償證明
- 房屋權狀或謄本
- 身分證及印章
- 若為他人代辦，需附委託書
3、前往地政事務所辦理塗銷
- 親辦或委託代書前往辦理，塗銷需在房屋所在地的地政事務所辦理，流程包括申請書填寫、文件審核及繳費，約1～2個工作天可完成。
4、完成塗銷，房屋恢復無負擔狀態
- 辦理完畢後，可取得更新後的謄本，顯示抵押權已塗銷。
七、常見問題
Q1：我可以在房子還有一胎房貸時再設定抵押權嗎？
可以，但必須是設定為第二順位抵押權（俗稱二胎房貸）。只要房屋鑑價尚有剩餘擔保價值，即使第一順位抵押尚未清償，也可在原有抵押權之下加設第二順位貸款。
Q2：抵押權可以隨時解除嗎？
抵押權解除（塗銷）需要債權人同意。也就是說，只有在你還清貸款，或經債權人（如銀行、融資公司）同意時，才能辦理抵押權塗銷登記。塗銷後，該不動產才會恢復完全無擔保狀態。若貸款未清償，即使屋主想解除，也無法單方面完成。
Q3：若房貸還清，是否要主動辦理押權塗銷？
是的。房貸還清後，抵押權不會自動消失。你需要與銀行聯絡，請他們出具「抵押權塗銷同意書」，並備齊相關文件至地政事務所辦理塗銷登記。若未主動處理，抵押權仍會留存在不動產謄本上，可能影響未來出售或再次貸款。
Q4：抵押權設定後，我還擁有房子的所有權嗎？
有的。設定抵押權不會影響你的所有權與使用權，你仍然可以居住、出租甚至買賣該房屋，只是銀行擁有「優先受償權」，在你違約時可優先拍賣該物件。
對許多民眾來說，抵押權可能只是一份文件，但它背後承載的是購屋夢想與財務安全的平衡。透過了解抵押權的定義、必要性及設定方式，你可以更安心地踏上房屋貸款的旅程。無論是首次購屋還是投資置產，掌握抵押權的知識，都將是你理財路上的重要一步。