想知道跟銀行申請房子二胎貸款能拿到多少錢？申請房子二胎貸款時，了解銀行的貸款額度和審核條件是關鍵。本文整理銀行在評估房子二胎貸款額度最看重的5大條件，幫助你掌握銀行房子二胎貸款的審核過程、申請條件以及額度計算方法。
房子二胎貸款額度的5大條件
在申請房子二胎貸款時，銀行會根據多種因素來決定可貸額度，這些因素包括房屋價值、申請人的信用狀況等。除了各家銀行政策的差異外，以下5大主要條件對貸款額度有著重要影響：
- 持有房屋與完整產權：擁有合法且清晰的房屋產權是申請房子二胎貸款的基礎。銀行會檢查產權的合法性，包括無房屋所有權、無保存登記、限制登記、私人設定及共同持分等情況，確保貸款的安全性。
- 房屋鑑價金額：銀行會根據房屋的市場鑑價來決定可貸額度。鑑價越高，房子二胎的貸款額度通常也會更高。
- 原房貸設定金額：現有房屋設定金額會影響房子二胎貸款額度，銀行在計算額度時會考量進去。
- 申請人的信用狀況：良好的信用記錄能提升房子二胎貸款額度，而信用不佳則可能降低額度或導致申請被拒。
- 申請人財務狀況：穩定的收入和低負債比能增加房子二胎貸款額度，而負債比高則可能影響貸款額度。
房屋產權對房子二胎貸款額度的影響
房屋產權是申請房子二胎的重要因素。以下幾種情況可能影響貸款額度：
- 房屋所有權： 申請人若無法證明自己擁有房屋的合法所有權，就無法以該房屋作為擔保申請房子二胎。只有在確定的合法所有者名下的房產才有資格被抵押。
- 保存登記： 保存登記是確認房屋所有權的重要程序。如果房屋沒有完成保存登記，就無法合法證明所有權，進而影響貸款的申請。銀行需要確認房屋的所有權已正式登記才能提供貸款。
- 限制登記： 房屋的所有權可能受到某些限制，例如禁止轉讓或設立新的抵押權。這些限制可能來自法院、政府機關或其他法律文件，會對房子二胎貸款的批准產生負面影響。
- 私人設定： 指的是房屋上已存在的私人權利設定，如抵押權、地上權或典權等。這些權利設定可能優先於新的二胎抵押權，影響貸款安全性和額度。銀行通常會要求全面了解這些設定，以確保貸款的風險可控。
- 共同持分： 若房屋是共同持有，申請房子二胎時需要所有共有人同意並簽署相關文件。共同持分的情況下，任何一個持分人都可能影響貸款的批准與額度，因為銀行需要確保所有共有人都願意並有能力支持貸款申請。
房屋鑑價決定房子二胎貸款的額度
申請房子二胎貸款時，銀行會依據房屋的鑑價金額來決定貸款額度。
這個鑑價金額是由銀行派遣的專業鑑價師對房屋進行詳細評估後確定的；鑑價金額不僅反映了房屋的市場價值，還直接影響了房子二胎貸款的最高可貸成數。
因此，房屋的鑑價結果對於房子二胎貸款的額度有著至關重要的影響，以下是影響房屋鑑價金額的9個主要因素：
- 地段
地段對房屋價值至關重要。良好的地段，如繁華區域或交通樞紐，會顯著提高房屋的市場價值。對於申請房子二胎貸款，地段的價值尤為關鍵，因為它會直接影響貸款額度和可貸成數。 - 房屋年份
對於房子二胎貸款，房屋的年齡也會影響貸款申請的可行性，某些銀行對於屋齡過老的房屋可能會有貸款限制。 - 建築方式
房屋的建築方式對其安全性和使用壽命有重大影響。不同的建築方式，如加強磚造、鋼骨結構，會影響房屋的耐用性和估價。堅固的建築方式通常會被評估為價值較高，這對於房子二胎貸款的額度計算尤為重要。 - 土地面積
土地的面積會影響房屋的總估價。土地本身不會折舊，即使房屋老化，土地的價值仍然可以保持。大面積土地通常會提升房屋的總價值，這對於房子二胎貸款的額度有正面影響。 - 內部屋況
房屋內部的狀況和裝修程度會影響估價，重新整修或裝潢過的房屋其價值可能會有所提升。銀行會根據房屋的實際內部狀況進行評估，這也會影響房子二胎貸款的額度。 - 鄰近設施
鄰近的設施會影響房屋的吸引力和價值。高壓電塔、垃圾場、加油站等不良設施可能會降低房屋的價值，對於房子二胎貸款，這些設施的存在可能會降低貸款額度。 - 嚴重瑕疵
銀行不會對海砂屋、輻射屋、凶宅等重大瑕疵的房屋提供房子二胎貸款。 - 房屋用途
自住房因維護良好風險低，通常可獲得較高額度；投資及出租房屋則需考量租金收入和市場需求，風險較高，銀行會根據租金穩定性和市場狀況來評估貸款額度。 - 特殊情況
如頂樓加蓋、違建等因素通常不會計入估價範圍，而高公設比或其他影響物業價值的特殊情況也會影響最終的房子二胎額度。
房子二胎貸款額度計算公式
想知道房子二胎貸款額度能貸多少？除了房屋鑑價外，銀行還會根據原有房貸的設定金額來計算最終的貸款額度。下面是計算公式的簡單說明：
銀行計算房子二胎貸款額度的公式為：
第一步：計算 最大可貸金額 = 房屋鑑價金額 × 可貸成數
這一部分是銀行基於房屋鑑價結果和可貸成數來計算出的最大可能貸款金額。
第二步：計算 實際可貸額度 = 最大可貸金額 − (原有房貸設定金額)
銀行會在計算出最大可貸金額後，扣除原房貸的設定金額。這是為了確保新增的二胎貸款不會使風險超出控制範圍。
例如，若房屋鑑價金額為1000萬元，銀行設定的可貸成數為80%，則最大可貸金額為800萬元。
若原房貸的設定金額為720萬元，那麼實際可貸額度為800萬元 − 720萬元，即80萬元。
這樣的計算方法幫助銀行確保在風險可控的範圍內提供貸款，最後結果才是房子二胎貸款可以貸到的金額。
信用不良可以申請房子二胎嗎？
在申請房子二胎貸款時，儘管有房屋作為抵押物，銀行仍會對申請人的信用狀況進行審核。與信貸相比，這一過程較為寬鬆，但仍需考量信用報告、收入和債務負擔比率等。
這一過程主要包括以下幾個方面：
- 信用報告
銀行會檢查申請人的信用報告，這是一份記錄申請人信用歷史的文件。信用報告會列出申請人過去的還款紀錄、負債情況、信用卡和貸款的使用情況等。這些信息幫助銀行評估申請人的信用風險和財務責任感，對房子二胎貸款的批准有直接影響。 - 信用評分
信用評分是銀行決定是否放貸的重要指標。信用評分通常在200到800分之間，高於一定分數（如500至600分）的申請人，通常更容易獲得貸款。信用評分越高，表示申請人的信用狀況越好，還款能力和信用責任感也相對較強，這對申請房子二胎貸款尤為關鍵。 - 還款記錄
銀行會檢查申請人的還款記錄，包括是否有延遲還款的紀錄、逾期情況以及已償還的貸款和信用卡賬單。良好的還款記錄顯示申請人能夠按時償還債務，有助於提升信用評分和房子二胎貸款的成功率。 - 負債情況
負債情況包括申請人現有的負債額度及其管理方式。例如，是否有未還清的信用卡債務、貸款或其他形式的債務。銀行會評估申請人的負債比率，即每月負債支出與總收入的比例，以確定其還款能力。負債比率較低的申請人通常更容易獲得房子二胎貸款。 - 信用歷史
信用歷史包括申請人與各金融機構的往來時間，信用卡和貸款的啟用日期等。長期良好的信用歷史通常意味著申請人具有穩定的財務狀況和責任感。銀行會根據這些信息來判斷申請人的信用可靠性，這對於申請房子二胎貸款至關重要。
財務狀況對房子二胎貸款額度的影響
申請人的收入和負債比率是決定房子二胎貸款額度的重要因素；銀行會要求提供申請人的收入證明，並計算負債比率。
負債比率是指每月的負債支出與總收入的比例；收入越高，負債比率越低，通常能夠獲得更高的房子二胎貸款額度。
- 收入證明
銀行會要求申請人提供收入證明，如薪資單、勞保資料、稅務申報表等文件，以確認其穩定的收入來源。穩定且可證明的收入能夠提高貸款申請的成功率。銀行通常會比較看重有穩定薪資收入的申請人，因為這樣可以減少貸款風險。 - 負債比率
負債比率是指申請人每月的負債支出占總收入的比例，這個比率反映了申請人的財務健康狀況和償債能力。通常，銀行希望負債比率保持在合理的範圍內，過高的負債比率可能會被認為是財務風險的指標，影響貸款審核結果。 - 負債情況
銀行會審查申請人的總負債，包括現有的信用卡債務、個人貸款、車貸、房貸等。了解申請人的總負債情況有助於銀行評估其能否承擔新增的貸款負擔。若申請人已有較高的債務負擔，銀行可能會對放貸持謹慎態度，降低可貸額度或提高利率。 - 收入多樣性
申請人若擁有多種收入來源，如薪資收入、租金收入、投資收益等，銀行會認為這樣的收入結構能降低還款風險。多樣的收入來源能在某一收入來源中斷時仍有能力償還貸款，對申請房子二胎貸款有利。
申請房子二胎貸款注意事項
- 評估自身可承擔的風險
在申請房子二胎貸款前，必須仔細評估自己的還款能力和風險。因為房子二胎貸款利率通常較高，每月的還款壓力也會增加。應該全面了解自己的財務狀況，確保能夠承擔額外的還款負擔，包括可能的利率變動和經濟狀況變化。如果已有其他財務壓力，例如高額信用卡債務或其他貸款，也要考慮這些因素對還款能力的影響。制定合理的還款計劃，並考慮尋求財務顧問的建議，以有效管理風險。 - 了解各家貸款機構條件
申請房子二胎貸款前，應該查詢當前的市場行情和不同貸款機構的條件。了解目前的市場利率，以及各家銀行或貸款機構提供的貸款條件，可以幫助選擇最適合的貸款方案。
除了比較利率外，也需要注意其他貸款條件，如還款期限、手續費和提前還款條款等，選擇最符合自身需求的貸款方案，有助於獲得更優惠的貸款條件。 - 準備相關文件
申請房子二胎貸款時，需要準備一系列相關的文件，包括身份證明、房屋鑑價報告、收入證明和信用報告等。這些文件幫助銀行評估申請人的貸款資格和還款能力，了解銀行對所需文件的具體要求，提前準備好所有必要的資料，可以加快申請過程，提高申請成功的機會。
申請房子二胎貸款的過程可能會很複雜，銀行審核時會考量多個因素，了解這些關鍵項目能幫助提高貸款額度和成功率。希望這些信息能助你順利完成房子二胎貸款申請，實現你的財務目標。